5 Cosas que debería saber sobre la construcción de casas nuevas

 

POR BRENDON DESIMONE, 18.10.2013 - Nueva York

agente de bienes raíces y uno de los expertos de la nación



¿Quisiera comprar una nueva casa? Aquí hay cinco cosas que debería saber.

No es una "noticia nueva" que el estado del mercado de bienes raíces ha repuntado en muchas partes del país. Aunque muchos compradores están comprando, la oferta sigue siendo pequeña. Claramente, nadie puede predecir cuando la situación mejorará.

Pero grandes constructoras de casas a nivel nacional, así como también las locales, están comprando terrenos, haciendo planos, y comenzando a construir nuevas casas.

Pero, ¿Es una casa recien construída, el camino correcto para usted?   Aquí hay 5 cosas que se debería tener en mente. Una Casa Nueva en Construcción

 

1. Las casas nuevas podrían no formar parte de la lista de su MLS (*)  local.

A diferencia de un vendedor común y corriente, que vende su casa con un agente de bienes raíces local, las constructoras normalmente tienen a sus propios empleados trabajando para ellos en el sitio. Hacen esto para tener un mayor control y para abaratar costos.

¿Qué significa esto para usted como comprador? Principalmente, que la constructora no es miembro de algún MLS local. Como resultado, las casas podrían no aparecer en la búsqueda de propiedades de su agente de MLS. Las constructoras podrían estar más capacitadas para promocionarse, ya sea online, en diarios o grandes anuncios publicitarios. Por lo que, en caso de estar realmente interesado en casas recientemente construídas, investigue con su agente, para estar seguro de identificar todas las posibilidades. (Aviso: Zillow tiene listas de casas nuevas. Solamente se debe escoger "Casas Nuevas" en el filtro de búsqueda.)

 

2. Las casas nuevas normalmente se venden antes del término de su construcción.

Un constructor normalmente obtendrá financiamiento y preparará tanto el proceso de construcción, como el de venta. Esto significa que intentará vender cuantas casas sea posible, antes del término de su construcción. Con el fin de lograr eso, construirán casas modelo y le permitirán a los compradores visitarlas y revisar los planos, las instalaciones, y las terminaciones mientras las casas se construyen. Dependiendo del Estado, los constructores necesitarán pasar por una serie de procesos de aprobación antes de poder firmar algún contrato. En muchos casos, se puede obtener una idea de cómo se vería y sentiría la casa nueva, además de saber cómo será esa comunidad.

¿Preparado para seguir adelante? Usted probablemente tendrá que pagar un pie de unos cuantos miles de dólares, hasta por un 10% del valor de la compra. Sea consciente de que incluso si hubiera 100 casas dentro de ese condominio, no estarán disponibles todas a la vez. Los constructores de casas tienden a ofrecer las casas en etapas. Si las primeras 10 casas se vendieran rápido, al valor estipulado, y al mercado le continuara yendo bien, el constructor podría subir más el precio para la segunda o tercera etapa. Además, el ciclo de ventas para una nueva comunidad puede incluso tomar años. La última etapa podría terminar con un precio de 10% o aun más, comparado con la primera etapa de venta, simplemente por el hecho de que el mercado de los bienes raíces esté pasando por un buen momento.

 

3. Los primeros compradores podrían obtener los mejores descuentos.

Un constructor de casas, especialmente en las etapas tempranas del proceso de venta, querría firmar rápidamente contratos de venta por algunas casas. Si el constructor pudiera anunciar que tiene 10 casas vendidas en pocas semanas, el proyecto podría parecer más atractivo para futuros compradores. Por otra parte, los constructores prefieren mostrar a sus inversionistas noticias positivas sobre sus proyectos de inversiones. Para lograr esto, necesitan que compradores de la primera etapa, firmen contratos de venta. Para los compradores, esto significa que podría haber espacio para negociar el precio temprano en el proceso de ventas. Pero esa ventaja, podría tener un riesgo asociado. Al comprar en las etapas iniciales, se está comprometiendo al proyecto. Si por algún motivo, las ventas no se realizaran o usted no quisiera continuar con el proceso de venta antes de que la casa esté construída, se arriesga a perder el pie de la casa. Por ejemplo, justo después de comprar casas en el Centro, algunos compradores se vieron atascados en un contrato, ya que el proceso de venta se frenó.

 

4. Los constructores no tienen un interés personal, ni emocional en las casas.

Un típico propietario que vende, ha vivido en la casa por varios años, criado a su familia, y creado recuerdos ahí. Por lo que al momento de vender, el propietario podría tener todo tipo de problemas, dudas e incertidumbres, lo cual podría salir a la luz durante la negociación y el proceso de venta. Como consecuencia, el propietario podría inconscientemente colocar un precio muy alto a su casa, debido a que todavía no está listo para separarse de ella. Ellos querrían saber más sobre usted, o de sus planes para la propiedad. En caso de tener que elegir entre dos compradores, el propietario podría preferir uno por sobre el otro, por razones no financieras. Mientras que para el constructor, solamente es un juego de números. Ellos están más concentrados en las planillas de cálculo, que en el valor sentimental. Tambien quisieran asegurarse de que usted cumpla con los requisitos para recibir un préstamo. Por otro lado, los constructores colocan los precios basándose en el inventario, aunque igualmente podría haber un poco de espacio para negociar el precio.

 

5. Los descuentos podrían estar disponibles en forma de mejoras.

¿Está el proyecto en que usted está interesado, cerca del término de su ciclo de venta, con ya muchas casas vendidas? De ser así, el constructor podría estar un poco más dispuesto a negociar con usted, aunque no concuerde mucho con el precio de las mejoras. Si ellos redujeran el precio de la casa y la venta se cerrara, entonces el precio de venta de esa casa quedaría registrado públicamente. Pero si ellos le ofrecieran un paquete de mejoras (pisos de madera fina en lugar de una alfombra, o electrodomésticos de gama alta), no hay forma de investigar eso.

Lo que podría costar miles de dólares en modificaciones, podría terminar siendo un mucho mejor negocio que tan solo reducir el precio de la propiedad. Para muchos compradores primerizos, una casa nueva podría ser una excelente idea. En caso de estar acostumbrado a arrendar y depender de un arrendador para los arreglos y la mantención general, usted puede estar casi seguro de que sus primeros años en un nuevo hogar estarán libres de mantenimiento.

 

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Brendon DeSimone es un agente de bienes raíces y uno de los expertos de la nación, líderes en este rubro. Sus consejos prácticos se buscan regularmente por la prensa escrita y la televisiva, por ejemplo: Fox News, CNBC, Good Morning America y Forbes.

Brendon es el co-autor de "Next Generation Real Estate: New Rules for Smarter Home Buying & Faster Selling" (Wiley - 2014). Brendon, como un activo inversionista, es dueño de bienes raíces a lo largo de todo Estados Unidos y en el extranjero, tiene una licencia para vender en California y New York. Se puede encontrar a Brendon mediante Facebook, o seguirlo por Twitter o Google Plus.

 

artículo original 

(*) El Multiple Listing Service (MLS), o Servicio de listado múltiple (SLM), en español, define la colaboración entre profesionales inmobiliarios. Está colaboración viene dada principalmente por la compartición del producto captado, de forma que cualquier asociado de la MLS, puede comercializar inmuebles captados por otro de los asociados. Las MLS tienen además un código deontológico o de conducta que deben aceptar todos sus asociados que regulan el correcto funcionamiento de las mismas y establecen las reglas de colaboración entre los asociados.